史上最全新西兰漏水房问题分析大汇总!

史上最全新西兰漏水房问题分析大汇总!

最近一段时间房市稍微淡了一些,身边的一些首次购房族们也终于鼓起勇气,开始在市场找房。他们中有不少人来新西兰不久,买房之前听的最多的一句话就是:“买啥房都行,千万别买Plaster外墙的漏水房!


漏水房是新西兰人的噩梦

“所有Plaster外墙的房子都是漏水房吗?”“独栋房也会漏水吗?下面是砖,上面是Plaster也不行吗?”“1998年建的砖房有漏水房风险吗?到底哪些年份的房子有问题呢”“我已经做了检查不漏水,是不是可以买呢”?“这栋房子的外墙全换了还拿了CCC,是不是就没问题了呢?”

以上是有关漏水房问题的最典型疑问。那么,新西兰漏水房问题的前因后果究竟如何,缺乏经验的首次购房族又能如何避免买到漏水房呢?

 

挥之不去的梦魇

说到近20年的新西兰,绕不开漏水房这个问题。新移民可能不了解,和Plaster(批灰外墙,存在多种不同形式,大部分是预制板)紧密联系的漏水房是新西兰人挥之不去的梦魇。这两年房市火爆,Plaster住房价格也“水涨船高”,但相比那些动辄高出CV(政府估价)几十万在卖的砖瓦、Cedar(红松木)或Weatherboard,Plaster还是差的很远。


在新西兰,随处可见Plaster外墙的房子

新西兰漏水房的问题非常复杂,但最大元凶其实并不是Plaster,而是1995年~2004年期间未经防腐处理的木材。再加上Plaster热胀冷缩的特性,没有Cavity(外墙和木框架间的透水空腔)以及当时非常流行的“地中海式建筑”(平顶、窄屋檐、内阳台)的共同作用,造就了这个损失数以百亿计的建筑灾难。

2009年,普华永道会计师事务所公布一份有关全国漏水屋现状及损失的报告。报告的调查对象是漏水住宅,并不涵盖商用建筑、学校和医院,也没有包括漏水问题导致住户健康受损引起的损失。即便如此,得出的结果仍然触目惊心。报告给出了两个数字,一个是比较“大众化”的数字:漏水屋4.2万座,按照2008年的币值,损失为112.8亿纽币;一个是比较“极端”的数字,漏水屋总量8.9万座,损失为228.9亿纽币。按照2011年的币值,这个数字为238.4亿,约折合当年GDP的12%,或者近八分之一。


触目惊心的漏水房

很多人“谈Plaster色变”,但需要澄清的是,不能简单把Plaster和漏水房划上等号。不少质量很好,Plaster只是贴在其他墙体外做装饰的房子并不比砖瓦、Cedar或其他房屋更漏水——维护不当的话,理论上任何外墙都存在漏水可能。

然而,从一个普通人的角度来看,Plaster依然是漏水房最明显的外在表现。“谈Plaster色变”是过激了,但如果您看上的住房刚好是Plaster外墙的话,那还是应该谨慎为上,最好找个建筑师好好检查一下吧。

漏水房的前世今生

那么,做事一贯严谨,最崇尚“工匠精神”的新西兰人,又是如何能容忍这样的建筑灾难发生呢?

其实,新西兰的建筑质量一向都是非常令人称道的。时至今日我们仍然可以看到不少百年Bungalow屹立不倒,很多成熟的社区都是上世纪七八十年代建造的住宅为主流,除了需要简单维护外,整体质量仍然是“杠杠”的。在上世纪九十年代前,新西兰极少出现漏水屋问题。

然而,上世纪八十年代末新西兰政府的一系列举措改变了这一切。也许每一个举措单拿出来都还OK,但组合在一起就变成了灾难。


灾难的漏水房

首先是1988年政府解散工程部,令多年以来积累起来的建筑知识和技能被搁置;然后是1991年通过《雇佣合同法》,导致建筑行业为节约成本大量使用临时工,瓦解了此前成熟的学徒机制。用一名业界人士的话说:“开个小卡车,带上一套电动工具,拎一把鎯头就可以上场了。”

最为致命的打击来自1991年的《建筑法》修正案。当时的新西兰社会充斥着“革新、效率、削减成本”的氛围,建筑行业发出希望政府对行业监管“松绑”的呼声。修正案的核心是政府不再对建筑过程全程监管,而是只验收最后的产品。这样一来,原先由政府承担的保证房屋质量的责任转而完全依赖市场的“优胜劣汰”机制,依靠开放商的“良心”。修正案最终顺利在国会通过,引来一片欢呼,执政党反对党都在吹嘘是自己的努力让法案过关。

1991年《建筑法》修正案为此后漏水房的完美风暴夯实了基础,而这场风暴也离不开另两个要素的配合。从上世纪90年代初开始,“地中海式”住宅开始变得流行:平顶、内阳台、整体外墙,各地都在大兴土木,建设大量排屋和公寓。此外,为迎合全社会推崇的“环保”、“天然”的理念,1995年新西兰标准局修改了木材处理标准,去除了“在特定条件下木材要作防腐处理”的条款,虽然直到1998年法令才正式实施,但事实上从1995年开始大量未经防腐处理的木材已经被广泛使用。


平顶、内阳台、整体外墙的“地中海式”住宅并不适合新西兰的气候

此后发生的事情让所有人傻眼。“地中海式”住宅原本是干燥地区的设计,并不适应新西兰的海洋性多雨天气。大量使用的Plaster(批灰整体外墙)热胀冷缩之下难免出现裂缝,而平顶(没有屋檐防雨)、内阳台(接缝处容易开裂)的设计又放大了这一问题,大量水汽透过外墙附着在房屋的木框架上。最致命的是,从1995年开始大量木材都未经防腐处理,再加上外墙和木框架之间没有空腔(Cavity)让水自然流掉,积聚的水汽久而久之终于造成整个木框架出现腐烂,直至需要完全更换。

随着越来越多结构性漏水房的出现,政府终于意识到了问题的严重性,国会在2004年对《建筑法》进行了重大修改:必须使用防腐处理木材并加装Cavity,屋顶必须有至少15度的角度等,至此普遍意义上的漏水房问题已经不存在了,但数万座漏水屋已经成为很多新西兰人心头永远的痛。

2002年新西兰政府设立Weathertight Homes Tribunal(漏水房争议仲裁庭),受理有关漏水房问题的仲裁。仲裁的优点是无需承担高额法律费用,缺点是金额一般较小,适用10年诉讼时效,而且仲裁庭一般不支持法律费用或专家证人费用。

2011年政府组建Financial Assistance Package(FAP,财政扶持),中央政府承担修缮费用的25%、地方政府承担25%、剩余50%业主自行解决。FAP不涉及法庭程序,理赔迅速,但即便50%的修缮费用也是很多业主无法承担的。

图片来自于google

截止2014年12月的数据显示,漏水房争议仲裁庭收到7115件漏水房诉讼申请,涉及11,224套住房,截止2013年12月,FAP受理的漏水房申诉仅1374个。而新西兰漏水房保守估计约有4.2万栋(有一说8.9万栋),因此,无论是仲裁还是FAP,能做到的只是杯水车薪。

另一些受害者选择了第三条道路:去法院起诉。这些起诉通常都会在高等法院进行, 等待他们的,是漫长的诉累和不堪重负的律师费用。

 

Plaster就一定漏水吗

行文至此,可以来尝试回答本文开头提到的漏水房典型疑问了。当然,这只是一些心得,绝非专业意见,只能作为参考,不负其他责任!

1. 所有Plaster外墙都是漏水房吗?

不能简单把所有Plaster外墙都归为漏水房,但Plaster外墙的漏水概率确实比较高。最典型的Plaster漏水房符合以下特征。碰上这样的房子,菜鸟们最好还是“避之大吉”。

建于1995年~2004年;
地中海式排屋或公寓;
平顶、无屋檐或屋檐很窄;
内阳台,即阳台在墙体之内;
外墙为Plaster单片整体式结构;
外墙和木框架之间没有空腔(Cavity)。

2. 独栋房也会漏水吗?下面是砖,上面是Plaster也不行吗?

2000年前后新西兰出现了大量全Plaster,或下面是砖,上面是Plaster的独栋房屋,这种房屋也是如今奥克兰房地产市场上最多,也是争议最大的类型,很多潜在的买家都很纠结。


下砖,上PLASTER的房子尤其让人纠结

应当说,相对于排屋和公寓,独栋Plaster房屋的漏水概率要低一些,因为它不具备典型漏水房的其他要素(如平顶、没有屋檐)。但为尽量减低风险,还是建议潜在买家做湿度检测并咨询专家意见,尤其是全Plaster的房屋更要谨慎。

此外,买家还需要考虑的一点是,你今天的顾虑将来的买家也会有,Plaster房屋的价格偏低是一个事实,要做好心理准备。

3. 1998年建的砖房有漏水房风险吗?到底哪些年份的房子有问题呢?

如前文所述,漏水房问题外部表现是Plaster外墙,实质是未经防腐处理的木框架。理论上来说,所有建于1995年~2004年的房屋都有可能使用未经防腐处理的木头,任何外墙如何维护不当都有可能漏水。但是砖瓦、Cedar(红松木)或Weatherboard的外墙都具有天然或人工的空腔(Cavity),即便有水渗入存留在木框架上的可能也不大,成为漏水房的风险要远远小于Plaster房屋。


图片来自于google

为避免一切风险,有些极其谨慎的人会选择放弃所有建于1995年~2004年的房屋,这也不失为一种态度。这样做买到漏水房的概率几乎趋零,但同时也可能失去不少机会,全在本人的取舍。

4. 已经做了检查不漏水,是不是可以买呢?Plaster房屋外墙全换还拿了CCC是不是就没问题了呢?

一般而言,房屋已经建成了十几年,屋内湿度检测结果还是符合标准的话,该房屋(仅限独栋屋,排屋、公寓的情况比较复杂)出现结构性漏水的可能性确实不大了。但买入后仍需经常维护,Plaster外墙的维护本来就要比其他外墙要求更高。当然,这不是百分百的事情,隐患还是存在的。


图片来自于google

Plaster房屋(包括独栋屋、排屋或公寓)如果外墙已经全部更换并取得了市议会发放的CCC(Code Compliance Certificate,建筑合规证明),那至少说明该房屋在获得CCC时是没有问题的。此外,现在大部分外墙更换时都会加装空腔(Cavity),这样更是降低了漏水风险。

但同样道理,没有人能保证百分百没问题,入手这样的房子,买家还是需要综合考虑再做决定。

25/11/2016 / 上传 / in

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